Факторы развития национального и регионального рынка жилья Российской Федерации

 

 

Николаева К.Г

Аспирантка кафедры национальной

экономики и природных ресурсов

Самарского Государственного Экономического Университета

 

 Факторы развития национального и  регионального рынка жилья Российской Федерации

 

Рынок недвижимости является сложной, развивающейся системой, функционирование которой обеспечивается многими элементами и подсистемами. Особенности рынка жилой недвижимости обусловлены спецификой обращающегося на этом рынке товара. Кроме того, рынок недвижимости муниципального образования подвержен влиянию других региональных и национальных рынков и должен рассматриваться с учетом влияния различных факторов.

Все факторы, обуславливающие особенности функционирования и развития рынка жилья можно разделить на несколько групп, одни из которых относятся к внешней, а другие - к внутренней среде данного рынка. В статье рассмотрены основные факторы внешней среды рынка жилья, определена степень их влияния на функционирование рынка жилья на национальном, региональном уровнях.

Факторами внешней среды рынка жилья являются факторы, действующие на общенациональном и региональном уровнях (нормативно-правовые, экономические, научно-технические, климатические). Общенациональные факторы создают предпосылки и условия для развития и функционирования рынка жилья городского округа. Данные факторы могут замедлять или ускорять процессы формирования рынка жилья. В целом, группа факторов, действующих на общенациональном уровне, оказывает решающее влияние на формирование и развитие рынка. Ниже будут рассмотрены следующие группы факторов:

1. Нормативно-правовые факторы

 Создание цивилизованного рынка жилья требует разработки механизма регулирования присущих ему отношений. Рынку жилья, в отличие от прежней системы выделения-распределения, присущи свои особенные специфические условия. Особое значение приобретает разработка правил, определяющих порядок и условия инвестиций в жилищную сферу, продажи жилья на коммерческой основе по свободным и договорным ценам и т.п.

Законодательные акты, принятые в период рыночных реформ, определили начало становления рынка жилья в России.

 Во-первых, было закреплено понятие частной собственности в Гражданском Кодексе РФ (п. 1 ст. 212), введён институт частной собственности на недвижимость.

Во-вторых, произошла массовая приватизация жилья [4,c.305].

В-третьих, была демонополизирована сфера строительства жилья [7, c.1].

В-четвёртых, созданы правовые и экономические предпосылки для осуществления профессиональной деятельности на рынке жилья и законодательно закреплены направления жилищной политики.[5,c.1].

 В-пятых, произошло становление механизма рыночного ценообразования на жильё.

В результате реализации данных законодательных актов были созданы стартовые условия для формирования рынка жилья, заложены основы его дальнейшего развития. Однако, принятие законодательных актов не означает автоматическое решение проблем функционирования и развития рынка жилья, в том числе на уровне городского округа. Для реализации законов необходимо разработать систему механизмов (экономических, финансовых и др.), которые будут обеспечивать необходимые условия для последующего развития рынка жилья.

1. Экономические факторы общенационального масштаба включают:

• общее состояние экономики России;
• динамику уровня доходов населения;
• уровень инфляции;
• возможность альтернативного эффективного использования капитала

1. Политическими факторами общенационального масштаба являются:

• экономическая политика государства и вероятность её изменения;
• жилищная политика государства;
• возможность принятия новых законодательных актов, влияющих на развитие рынка жилья.

Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического комплекса. Один процент населения занятого в нефтяной и газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту в стране, опосредовано влияет на рынок недвижимости. Если же цена на нефть сильно упадет до того, как экономика России станет более диверсифицированной, то платежеспособный спрос сильно снизится, что окажет понижающее влияние на цены.[10, c. 120]

Одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены  на жилую недвижимость от изменений курса доллара, его покупательной способности в России. Правительственное регулирование рынка жилья заключается в издании нормативных актов формирующих правовое поле для рынка недвижимости. Существующая нормативно-законодательная база отличается неполнотой, противоречивостью, отсутствием однозначности в толковании ключевых понятий жилищной сферы. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействия законодательных актов на функционирование рынка жилой недвижимости является Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу в апреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой - ставит застройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут.

1. Научно-технические факторы общенационального масштаба:

• использование информационных технологий;
• использование в жилищном строительстве новых строительных материалов разработанных отечественными и зарубежными производителями.

Использование информационных технологий субъектами рынка жилья позволяет быстрее передавать и получать информацию, касающуюся всех сторон функционирования рынка жилья. В результате, данный рынок становится более динамичным, гибко реагирующим на все изменения конъюнктуры. Актуальным направлением является разработка и использование в строительстве новых материалов, технологий, что позволит сократить затраты и время на возведение объектов.

Региональные факторы являются внешними по отношению к рынку жилья городского округа. Рынок жилой недвижимости подвержен воздействию региональных особенностей нормативно-правовой базы, экономики и природно-климатических условий. Поскольку на рынке жилья продаётся и покупается особый, специфический товар, то и реакция рынка на изменение региональной нормативно-правовой базы и экономических условий имеет свои особенности. Нормативно-правовая база регионального уровня конкретизирует законодательные акты федерального уровня, посвящённые рынку жилья, и обеспечивает их реализацию с учётом специфических условий региона [6, c.203].

Создание правовой базы включает разработку и принятие на уровне региональных администраций правовых актов, обеспечивающих покупку и продажу жилья как через различные посреднические фирмы, так и путём прямой купли-продажи между гражданами с соответствующим нотариальным оформлением документов и уплатой налогов в местный бюджет.

1. Экономическими факторами регионального уровня можно считать:

• экономический тип региона;
• региональную кредитную политику;
• региональную налоговую политику и т.п.

В российской регионалистике выделяют пять экономических типов регионов. У каждого типа региона имеется различный экономический потенциал и соответствующие факторы, влияющие на рыночную ситуацию.

Важным экономическим фактором является уровень развития ипотечного жилищного кредитования в регионе и поддержка его местными органами власти [1, c.63].

• уровень развития индустрии жилищного строительства (число предприятий, величина основного капитала, численность работающих и т.д.)
• инвестиционная активность в жилищном строительстве (объёмы инвестиций, их структура по формам собственности и т.д.)
• динамика и структура строительства жилого фонда (темпы роста (снижения) строительства, жилья, структура вводимого жилья по площади квартир, количеству комнат, материалу стен и т.д.)
• наличие рынка земли;
• уровень реальных денежных доходов населения городского округа.

 

1. Природно-климатические факторы

 С точки зрения развития рынка жилья влияние климатического фактора (среднегодовой температуры, продолжительности сезонов года и т.п.) проявляется, прежде всего, в требованиях к характеру жилья, в соответствии с которыми оно должно обеспечивать ту или иную степень изолированности человека от внешней среды. Природные и климатические факторы в определённой степени приводят к удорожанию или удешевлению стоимости строительства жилья.

На развитие рынка жилья оказывает существенное влияние такой фактор, как уровень развития строительной отрасли. Устаревшая материально-техническая база данной отрасли, несоответствие выпускаемой продукции требованиям рынка жилья по количеству, качеству и ассортименту сдерживает развитие регионального рынка жилья.

Также не менее важным фактором является инвестиционная активность в жилищном строительстве городского округа. 

1. Демографические факторы

 Первоочередное значение среди группы демографических факторов имеют следующие:

• динамика численности населения региона;
• возрастная структура населения (доля каждой возрастной группы);
• число семей и их состав, удельный вес одиноких граждан;
• темпы образования новых семей и число разводов.

1. Организационно-правовые факторы включают:

• нормативно-правовую базу муниципального уровня;
• информационное обеспечение рынка жилья;
• управление жилым фондом.

Нормативно-правовая база регионального уровня должна обеспечивать реализацию законодательных актов федерального уровня, посвящённых развитию рынка жилья с учётом условий данного региона.

Важнейшим условием эффективности рынка жилья и снижения рисков на нём является информационно прозрачная среда рынка, которая даёт участникам возможность осознанного выбора при принятии решений [2,c. 101].

1. Научно-технические факторы:

• использование новых материалов и утеплителей при строительстве жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры;
• применение в строительной индустрии новой техники и технологий;
• использование информационных технологий субъектами рынка жилья.

Использование новых строительных материалов, техники и технологии снижает издержки жилищного строительства. Применение информационных технологий участниками рынка жилья позволяет сокращать время прохождения информации и соответственно ускоряет все операции связанные с куплей-продажей жилья, делает их более прозрачными и эффективными. 

Таким образом, вышеприведенные факторы оказывают существенное влияние на формирование рынка жилья национального и регионального уровней, а создание условий для его развития в конечном итоге положительно скажется на общем социально-экономическом уровне развития страны. В заключение, хотелось бы добавить, что в России рынок недвижимости характеризуется наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке.

 

 

Литература:

 

1)                Белкина     Т.Д. Жилищная реформа в России: мониторинг // Вестник Российского Гуманитарного научного фонда. - 2009. - № 1. - С. 63 - 76.

2)                Белкина     Т.Д. Финансово-экономические проблемы развития жилищного сектора // Проблемы прогнозирования. -2010. - № 1. - С. 101 -111.

3)            Жилищный кодекс Российской Федерации. - М.-  2005. - 45 с.

4)            Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - № 28. - ст. 959.

5)            Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1"Об основах федеральной жилищной политики РФ».

6)                Новоселов A.C. Теория региональных рынков. - Ростов на Дону.- 2008. - 448 с.

7)                Овсянникова Т. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке жилья // Вопросы экономики. - 2011. - № 5. - С. 107 – 112

8)                Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности» от 23 ноября 1996, № 1407

9)                Придвижкин C.B. Факторный анализ развития рынка доступного жилья: экономические и административные барьеры и механизмы повышения доступности жилья для населения // Стройкомплекс Среднего Урала. - 2009. - № 5. - С. 7 - 11.

10)            Рахман       И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, практика, проблемы. - М.:Аргос-2010. - 294с.