Суслова С.И.

 

ПОД- СЕКЦИЯ 7. Гражданское право. 

 

Суслова С.И.

кандидат юридических наук, доцент,

зав. кафедрой гражданского права и процесса

Иркутского юридического института (филиала)

Российской правовой академии Министерства Юстиции РФ 

 

Права на жилые помещения: проблемы систематизации

 

Изменение социально-экономических условий в России в последние десятилетия не могло не сказаться на появление в сфере общественных отношений многообразных жизненных ситуаций, связанных с вселением и проживанием в жилом помещении. И если в советское время основной правовой формой, опосредующей отношения в жилищной сфере, был договор социального найма, то современное законодательство предлагает различные конструкции субъективных прав на жилое помещение, в ряде случаев, не успевая за складывающимися и изменяющимися общественными отношениями.

Следует заметить, что немногочисленные обращения исследователей к вопросам систематизации прав на жилые помещения, первоначально сводятся к попыткам сформулировать перечень существующих оснований. Так, М. Н. Рахвалова отмечает, что «На сегодняшний день можно назвать более 20 таких категорий, которые нуждаются в классификации» [4, с. 216]. С описания закрепленных законодательством правовых оснований для проживания начинает свое исследование и Л. Ю. Михеева [2]. Однако даже такие специальные работы, посвященные исключительно анализу субъективных прав на жилое помещение, представляют далеко не полный перечень таких оснований[1].

Из поля зрений ученых выпадают пусть немногочисленные, но объективно существующие правовые основания, предоставляющие возможность пользования жилым помещением. К ним можно отнести:

во-первых, лиц, сохранивших право проживания в жилом помещении при смене собственника (член семьи собственника, попадающий под  исключение ст. 19 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 г. или получивший это право до 1 марта 2005 года). Другими словами речь идет о членах семьи бывшего собственника;

во-вторых, лиц, получивших право пользования жилым помещением на основании решения суда. При этом в соответствии с действующим законодательством суд имеет право принять такое решение в двух случаях: в соответствие с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (для сохранения права проживания бывшего члена семьи собственника) и в соответствии со ст. 687 ГК РФ (в случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения по виновным основаниям).

Нельзя не отметить, что факту существования в действующем законодательстве случаев проживания в жилом помещении на основании решения суда вряд ли можно дать позитивную оценку. Подобное утверждение основано на нескольких аргументах. Проживающее в жилом помещении лицо должно четко знать объем возможностей, предоставляемых ему по пользованию жилым помещением. При этом наполняемость таких возможностей должна зависеть исключительно от содержания тех субъективных прав, на основании которых лицо вселилось в жилое помещение. Решение суда никак не может заменить собой субъективное право, а должно лишь служит основанием для вселения в жилое помещение (если препятствия к этому существуют) и влечь его возникновение. Основная практическая сложность заключается именно в том, что решение суда, дающее право проживания, не определяет права и обязанности лица, находящегося в жилом помещении. Так, непонятно, должно ли это лицо вносить какие-либо платежи и в каком размере, должно ли оно проводить ремонтные работы, имеет ли оно право на вселение в жилое помещение своих членов семьи, в каких случаях оно должно освободить жилое помещение и т.д.  И если в случае с бывшим членом семьи немногочисленные правила установлены в самой же ст. 31 ЖК РФ (например, в части прекращения права, данного лицу на основании решения суда), то при толковании ст. 687 ГК РФ в этой части возникают большие вопросы. Как определить правовое положение лица, договор коммерческого найма с которым расторгнут, но которому суд дает отсрочку в исполнении судебного решения на срок до 1 года? Договор коммерческого найма расторгнут, а значит, статус нанимателя прекращен, тем не менее, лицо остается проживать в жилом помещении на срок, указанный в решении суда. Нелогичность и противоестественность подобной ситуации очевидна. 

Возвращаясь к вопросу о систематизации прав на жилые помещения необходимо обратить внимание на следующее.

Во-первых, не представляется правильным говорить о систематизации пользователей жилым помещением, как это сделано в работе М. Н. Рахваловой. Если уж и вести речь о системе, то классифицировать следует те субъективные права, на основании которых данное право пользования возникает. Очевидно, что автор говорит о физических лицах, называя их титульными пользователями, исключая, например, арендаторов жилых помещений  (юридических лиц).  Другими словами титульный пользователь он всегда один – физическое лицо, а дальнейшая классификация касается тех субъективных прав, на основании которых это лицо имеет право пользоваться жилым помещением.

Во-вторых, анализ советской юридической литературы позволят утверждать, что классификации, приведенные М. Н. Рахваловой, вряд ли могут претендовать на новизну и их теоретическая и практическая значимость также вызывает много вопросов.

Деление жилищных прав в зависимости от срочности или бессрочности проживания встречаются в первых серьезных работах по жилищному праву. Для примера можно привести высказывания М. С. Липецкера, который выделял две группы – постоянных и временных жильцов: к постоянным пользователям автор относил, помимо нанимателя, членов его семьи и собственника, также лиц, вселенные последним, а к временным жильцам относил те, кто не имеет в самостоятельном пользовании жилого помещения и временно проживающих в помещениях, закрепленных за иными лицами [1, с. 12-13]. При этом нами не раз высказывались сомнения в значимости подобной классификации жилищных прав, поскольку ее применение приводит к появлению большого числа исключений и оговорок применительно к их характеристике в зависимости от срока проживания (например, в основном; преимущественно; как правило, постоянный или пожизненный характер и т.п.) [5, с. 12].

Для подразделения жилищных прав на самостоятельные и зависимые (несамостоятельные) необходимо четко сформулировать, что исследователь вкладывает в его содержание, поскольку категория «зависимости» носит оценочный характер. Собственник зависим не только от норм законодательства, устанавливающих определенные ограничения в осуществлении его права, но и от прав лиц, занимающих его жилое помещение, поскольку предоставление права проживания третьим лицам неизбежно влечет определенные стеснения для собственника вещи. Указание на самостоятельность или несамостоятельность прав можно встретить в работах М. Нечецкого, который к лицам, имеющим самостоятельное право пользования жилым помещением, относил собственников, нанимателей и членов их семей, арендаторов, пожизненных пользователей, членов ЖК и ЖСК, а к иным (не самостоятельным) правам относил только временных жильцов[4, с. 36]. Также нельзя не отметить, что определенное значение в содержание термина «самостоятельное право пользование» закладывает и законодатель, используя его в ст. 685 ГК РФ.

Несомненную теоретическую и практическую значимость имеет классификация субъективных прав на жилые помещения на вещные и обязательственные. Однако непоследовательное проведение в законодательстве признаков вещных прав не оставляет сомнений в вещной природе лишь права собственника жилого помещения, а также отказополучателя. Все остальные права на жилые помещения могут быть отнесены к той или другой группе в зависимости от индивидуальных научных позиций исследователей. Так, если придерживаться того, что вещными являются все права, которые наделены правом следования и абсолютным характером защиты, то и право нанимателя, и право ссудополучателя следует считать вещными, а право члена семьи собственника (лишенного права следования с 1 марта 2005 года) таковым являться не должно. Если же в качестве основного признака вещных прав выделять их фиксацию только законом (самого права и его содержания), то ни право арендатора, ни право получателя ренты, ни право нанимателя жилого помещения к вещным относится не должны (несмотря на наличие иных признаков вещных прав). В силу этого, остается надеется, что абсолютно справедливые положения, закрепленные в Концепции развития законодательства о вещном праве о том, что необходимо четкое закрепление видов вещных прав, их признаков и содержания найдут свое последовательное закрепление в измененных нормах гражданского законодательства.

В завершении следует отметить, что, несмотря на существование в действующем российском законодательстве большого количества субъективных прав на жилое помещение, их систематизация на иных принципах, чем классификация иных субъективных гражданских прав, вряд ли имеет под собой достаточные основания.

 

Список использованной литературы:

 

  1. Липецкер М. С. Жилищные права граждан СССР. Стенограмма публ. лекции / М. С. Липецкер. –  М. : Изд-во правда, 1947. – 16 с.
  2. Михеева Л. Ю. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства [Электрон. ресурс] // Доступ из СПС «КонсультанатПлюс»
  3. Нечецкий М. Очерки советского жилищного права / М. Нечецкий. – Саратов : Изд-во коммунист, 1958. –  160 с.
    1. Рахвалова М.Н. Систематизация титульных пользователей жилых помещений // Научные труды. Российская академия юридических наук. Выпуск. 11. В 2 томах. Том. 2. – С. 215-220.
    2. Суслова С.И. Критерии постоянности и временности проживания в работах советских цивилистов // История государства и права. –2011. – № 18. – С. 14-18.

 


[1] Нельзя не заметить, что ученые ограничиваются исключительно текстами законодательных источников (ГК РФ и ЖК РФ), где действительно механическое перечисление существующих оснований дает ориентировочную цифру 20: собственник (1), члены его семьи (2), наниматель по социальному и специализированному найму и члены его семьи (6), наниматель по договору коммерческого найма и постоянно проживающие с нанимателем лица (8), временные жильцы по всем существующим договорам найма и договору ссуды (12), ссудополучатель и члены его семьи (14), отказополучатель и члены его семьи (16), получатель ренты и члены его семьи (18), поднаниматели в договорах социального и коммерческого найма (20), член ЖК и ЖСК и члены их семей (22).