Гонтаренко Наталія Сергіївна

 

ПОД- СЕКЦИЯ 1. Административное право. Административный процесс.

 

Аспірантка Гонтаренко Н.С.

                   Київський національний економічний університет ім. В. Гетьмана

 

 

Теоретико-правові аспекти державного управління ринком нерухомості

 

 

        З проголошенням незалежності України, переходом від планової до ринкової економіки розпочалось формування вітчизняного ринку нерухомості. Ринок нерухомості – це важлива складова будь-якої національної економіки, адже з об’єктами нерухомості безпосередньо пов’язані соціально-економічні інтереси людей, фінансово-господарська діяльність підприємницьких структур [5, с. 53], сплата податків, рівень надходжень коштів до бюджету від приватизації та здачі в оренду державного та комунального нерухомого майна. Саме тому дослідження особливостей та проблем функціонування ринку нерухомості має значення для вирішення багатьох питань, що постають у процесі здійснення державного управління в умовах утвердження ринкових засад господарювання в економіці України.

         В науковій літературі існує широкий спектр визначень «ринок нерухомості». Найбільш обґрунтованим, вважаємо розгляд ринку нерухомості як взаємозалежну систему ринкових механізмів, що забезпечують створення, передачу, експлуатацію і фінансування об’єктів нерухомості [3, с. 64], інформаційне забезпечення цих процесів та ефективну взаємодію всіх суб’єктів ринку [5, с. 54]. Таким чином, основні процеси функціонування ринку нерухомості – це розвиток (створення), управління (експлуатація) й обіг прав на нерухомість.

         Варто зауважите, те що ринок нерухомості може бути представлений як сукупність правового, економічного і організаційного блоків.

         Правовий блок представляє собою правила та механізми передачі права

власності, а також правила поведінки власника з урахуванням своїх інтересів та держави (наприклад, у випадку приватизації державного майна).

       Економічний блок можна окреслити як систему з численними показниками, що характеризують споживчі та вартісні параметри як окремих об'єктів нерухомості, так і однорідних систем, їх загальне розташування в ланцюжку інтересів держави, потенційних і реальних покупців і продавців, потенційних і реальних підприємців, орендарів і орендодавців. У цьому блоці можуть бути розглянуті система податків, доходів, ціноутворення, інвестування. Саме через ці економічні процеси нерухомість як економічна категорія проявляється в можливості для фізичних або юридичних осіб використовувати конкретні об'єкти нерухомості з метою простого чи розширеного відтворення.

       Організаційний блок характеризує сукупність структур, що забезпечують функціонування ринку нерухомості. До них належать державні органи управління, ринкові посередники, підблок інфраструктури ринку, власне покупці, продавці, споживачі і користувачі нерухомістю [6, с. 120].

         Залежно від завдань конкретного періоду організаційна структура може змінюватись. Так, у період формування ринку може бути сильна роль держави або, навпаки, можуть переважати стихійні процеси. У будь-якому випадку ефективне функціонування ринку нерухомості неможливе без  втручання держави, оскільки по-перше, існує необхідність спеціального державного регулювання, зумовленого особливостями економіко-правового обороту нерухомості. По-друге в нерухомості сконцентрована велика частка суспільного й індивідуального багатства, що суттєво впливає на відтворювальні процеси в економіці [4, с. 160]. 

          Владно-організуючий вплив держави на суспільні відносини у сфері володіння, використання та розпорядження нерухомим майном в умовах ринкових відносин, виражається у тому що держава забезпечує соціальну  спрямованість  економіки, вливаючи тим самим на розвиток ринку нерухомості, зокрема ринку житла, шляхом прийняття програм економічного та соціального розвитку на ринку нерухомості (наприклад, Постанова Кабінету Міністрів України від 11.11.2009 № 1249 «Про затвердження Державної цільової соціально-економічної програми будівництва (придбання) доступного житла на 2010 - 2017 роки»). Крім того держава, в особі уповноважених державних органів виступає також регулятором суспільних відносин приватного сектора економіки, здійснюється владно-організуючий вплив практично на всіх етапах взаємодії учасників ринку. Наприклад, у зв’язку з тим що нерухоме майно  – основа національного багатства країни, традиційний об’єкт інвестування, оренди, застави, оподаткування, купівлі-продажу, цілком природним є інтерес власників нерухомості та суспільства в цілому до визначення її реальної цінності, а значить і до проведення об’єктивної та професійної оцінки. Так, методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах)    оцінки    майна (наприклад, Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна»), що затверджуються Кабінетом Міністрів України,   методиках   та  інших  нормативно-правових  актах,  які розробляються   з   урахуванням   вимог   положень   (національних стандартів)  і  затверджуються  Кабінетом  Міністрів  України  або Фондом державного майна України. Відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001 року № 2658-III Фондом державного майна України  здійснюється контроль за   дотриманням   єдності нормативно-правового  та організаційного забезпечення оцінки майна; забезпечення норм і рівня професійної  підготовки  оцінювачів та контроль за їх додержанням;  контроль за  виконанням  оцінювачами  та суб'єктами оціночної діяльності умов здійснення оціночної діяльності; видача кваліфікаційних свідоцтв та сертифікатів.

         Державою також виконуються функції, пов'язані з обліком нерухомості та реєстрацією прав на нерухоме майно для захисту прав власників і для забезпечення  своїх фіскальних інтересів.

Враховуючи досить значний вплив держави на ринку нерухомості, варто також зазначити і про проблемні питання його формування та розвитку до яких належать, наприклад, штучне розмежування прав власності на об'єкт нерухомості і ділянки під ними, зокрема під час приватизації державного нерухомого майна. Про це свідчать загальні підсумки роботи Фонду державного майна України з управління державною власністю та приватизації державного майна за I квартал 2011 року. Так, протягом I кварталу 2011 року приватизовано 47 об’єктів державної власності груп А, Д, Е та Ж (у тому числі чотири об’єкти разом із земельними ділянками [1, с. 8], що свідчить про незначну частку об’єктів нерухомості приватизованих разом із земельними ділянками. У зв’язку з цим, необхідно удосконалити порядок приватизації об'єктів державної власності разом із земельними ділянками, на яких вони розташовані, з метою запобігання продажу таких об'єктів за вартістю, нижчою від ринкової, оскільки ринкова вартість може бути визначена лише для цілісного об’єкта, а саме земельної ділянки та об’єктів розташованих на ній, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення [2, с. 66]. Саме тому приватизація об’єктів нерухомого майна має проводитися виключно разом із земельними ділянками, що дасть змогу державі одержати максимальну суму надходжень від продажу.

         До основних проблем розвитку ринку нерухомості можна також віднести функціонування недосконалої системи реєстрації нерухомого майна, що негативно впливає на залучення інвестицій, які є запорукою розвитку ринку нерухомості. Так, наприклад, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV передбачено, що інформацію про нерухоме майно можуть отримувати тільки власники нерухомого майна або спадкоємці. Крім того інформація з Державного реєстру прав на нерухоме майно доступна судам, органам місцевого самоврядування, органам внутрішніх справ, органам прокуратури, органам державної податкової служби, органам Служби безпеки України, та іншим органам державної влади. Такий підхід унеможливлює швидкий доступ потенційних і наявних власників до інформації щодо нерухомого майна, натомість сприяє закритості інформації про майно політиків та чиновників. У зв’язку з цим потрібно передбачити в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» положення стосовно відкритості доступу до реєстру нерухомого майна, що в свою чергу, прискорить розвиток повноцінного ринку нерухомості.

 

Список використаних джерел

  1. Аналітична довідка про роботу Фонду державного майна України та хід виконання Державної програми приватизації у I кварталі 2011 р. // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. – 2011. - № 7. – С. 3-14.
  2. Драпіковський О.І., Іванова І.Б. Нерухоме майно: проблеми цілісності об’єкта та адекватності його оцінки // Економіка розвитку. – 2010. - № 2. – С. 66-67.
  3. Економіка нерухомості: Підручник. А. М. Асаул, І.А. Брижань, В.Я. Чевганова. – К.: «Лібра», 2004. – 304 с.
  4. Перехідна економіка: підручник / В.М. Геєць, Є.Г. Панченко, Е.М. Лібанова та ін.; за ред. В.М. Гейця. – К.: Вища школа, 2003. – 591.
  5. Разіна О.П. Теоретична концептуалізація понять «нерухомість», «ринок нерухомості» у світлі формування ринку нерухомості України // Інвестиції: практика та досвід. – 2010. - № 8. – С. 53-55.
  6.  Управление государственной собственностью: Учебник / Под ред. д. э. н. профессора В.И. Кошкина, к. э. н., доцента В.М. Шупыро. – М.: ИНФРА-М, 1997. – 496 с.