СТАНОВЛЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

 

Финансы, денежный оборот и кредит

 

Жумадилов Амир Жаксыбаевич, магистрант

Казахский Агротехнический

                                         Университет им.С. Сейфуллина

 

СТАНОВЛЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

 

Влияние финансового кризиса на банковскую систему оставил свой след и в ипотечном кредитовании: банки второго уровня приостановили выдачу кредитов вообще, в том числе и ипотечных. В посткризисный период хотя банки начали выдавать ссуды, задолженность по ипотечным кредитам имеют тенденцию к повышению: около половины всех выданных ипотечных кредитов не возвращаются или возвращаются несвоевременно из-за снижения платежеспособности заемщиков, а также стоимости закладываемого жилья.

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств на приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом недвижимого имущества. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивая выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики. Представлены две модели ипотечного кредитования:

1) европейская

Предусматривает   в   большей   степени   поддержку   банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные организации. [4, c. 11]

2) американская

Предусматривает формирование при государственном участии институтов, гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. За последние 35 лет его доля удвоилась (в 1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%). [4, c. 11]

Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой системы финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на строительство и покупку домов, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеку), предоставляли ссудосберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения оказывали полной спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а также были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным инвестициями. Тем самым развивался  процесс продажи ипотечных кредитов. Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные для этой цели институты (агентства) - Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА), Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй, Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного рынка. [3, c.27]

Агентства приобрели индивидуальные кредиты на средства, полученные по государственной кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного заемщика. Таким образом, агентства выступили в роли посредника между получателем ипотечного кредита, организатором ипотеки (банком) и инвестором.

Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций организации кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:

  • организаторов ипотечных кредитов;

  • инвесторов;

  • посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;

  • посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.

Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций, так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты выполняют те или иные функции.

Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные кредиты. Фанни Мэй, Джинни Мэй и Фредди Мак являются инвесторами и гарантами на вторичном рынке ипотек в США. Они, как правило, не предоставляют кредитов заемщикам напрямую. Ипотеки оформляются на первичном рынке такими финансовыми институтами, как коммерческие банки, компании по ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие жилье. Первичные кредиторы затем продают ипотеки инвесторам на вторичном рынке ипотек и используют полученные средства для предоставления новых жилищных кредитов, тем самым постоянно пополняя свои фонды займов. Инвесторами на вторичном рынке являются Фанни Мэй, Фредди Мак, пенсионные фонды, страховые компании и другие финансовые организации. В свою очередь, в обмен на ипотеки, полученные от первичных кредиторов, Фанни Мэй, Фредди Мак выпускают ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги являются ликвидными инвестиционными инструментами и распространяются через дилеров на рынке ценных бумаг. Кроме того, инвесторы на вторичном рынке ипотек гарантируют владельцам ипотечных ценных бумаг своевременные выплаты процентных ставок и погашение облигаций в независимости от платежеспособности первичных заемщика и заимодателя. Все три компании имеют общую задачу - привлечение средств на жилищные кредиты, особенно семьям с малым и средним достатком и бедные районы.

Фанни Мэй и Фредди Мак работают только на вторичном рынке и лишь с жилищными ипотеками, не превышающими 240 тысяч долларов США (сумма индексирована в соответствие с рыночной стоимостью недвижимости).  Они не осуществляют сделок по ипотекам с неудовлетворительной кредитной историей, с пропорцией задолженности к активам превышающей 80% и другими недостатками. Фанни Мэй и Фредди Мак скупают ипотеки у первичных заимодателей, комбинируют их и формируют крупные выпуски ипотечных ценных бумаг, высоко ликвидных облигаций с высоким рейтингом. Фредди Мак и Фании Мэй не являются государственными структурами и не субсидируются правительством. Важно отметить, что развитие обеих компаний, с их зарождения как государственных институтов до их сегодняшнего статуса частных компаний с общественной миссией, обуславливалось общим экономическим и социальным положением в стране. [2, c. 13]

В целях стимулирования жилищного строительства и облегчения условий получения ссуд под недвижимость данные кредиты могут быть застрахованы в ФЖА, уполномоченной страховать ипотеки под жилые дома.

В обеспечении стабильности жилищного ипотечного рынка участвует также Джинни Мэй, которая предоставляет гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных. Джинни Мэй выполняет роль "проводника". Другими словами, Джинни Мэй не скупает, не продает и не выпускает ипотечные ценные бумаги, а также не покупает ипотеки у первичных заимодателей. Джинни Мэй выступает гарантом ипотечных ценных бумаг, выпущенных частными компаниями, отвечающими кредитным требованиям и застрахованными ФЖА, Департаментом по делам ветеранов или Агентством Сельского Жилья. Гарантии Джинни Мэй полностью подкреплены правительством США. Это обстоятельство делает облигации,   гарантированные   Джинни   Мэй,   высоконадежными инвестиционными инструментами, что позволяет успешно привлекать средства на строительство жилья в сельской местности и бедных городских районах.

Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии.

Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для покупателей жилья. [3, c. 13]

Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов.  Основными  условиями  кредитования  являются  маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.

Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация, в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает инвесторам.

Казахстаном была выбрана Малайзийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РК было создано ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК) — по аналогии с малайзийской ипотечной компанией “Кагамас Берхард”. Она была организована специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением, реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению. Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора, осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами.

В 1993 году, согласно Указу Президента РК, была утверждена государственная программа новой жилищной политики, которая предусматривала выдачу долгосрочных льготных кредитов на приобретение или строительство жилья на срок до 30 лет. Цель при этом была проста — дать возможность улучшить жилищные условия семьям со средними и низкими доходами. Для реализации программы был создан Государственный банк жилищного строительства, через который с 1994 по 1997 год и шло кредитование. В Казахстане в конце 1999 года Нацбанк инициировал разработку нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования. В результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось внедрение этой системы.

В посткризисный период на рынке ипотечного кредитования замечено оживление: банки начали выдавать ссуды, и цены на рынке недвижимости поползли вверх, но задолженность по ипотечным кредитам в банках второго уровня в мае 2011 года составила 78,5 млрд тенге (рост на 14,7%). При этом в январе - апреле филиалами банков региона предоставлено ипотечных займов на 8,8 млрд тенге (рост на 20,5%). По мнению специалистов филиала Нацбанка, в отличие от прошлого года, когда многие банки выдавали кредиты на ипотеку крайне неохотно, в нынешнем году ситуация изменилась. Это сразу сказалось на рынке недвижимости: если в прошлом году квадратный метр в Казахстане в среднем 1 000 долларов, то сегодня уже 1 200. Всего же в мае 2011 года общий объём задолженностей по займам филиалов банков составил 150,5 млрд тенге (рост на 22,5%). Ссудная задолженность субъектов малого бизнеса по сравнению с маем 2010 года уменьшилась на 12,3% (до 28,9млрд.тенге).С начала 2011 года по май, банки второго уровня выдали займов на 36,8 млрд тенге.

Программы по ипотечному кредитованию у всех банков различны, многие из них очень привлекательны своими условиями, ставкой кредитования, первоначальной суммой взноса и др. Банки уделяют большое внимание возможностям населения, что помогает оживлять рынок. Если в докризисный период минимальная ставка кредитования была 10% годовых, и то только в рамках государственных программ, то в настоящее время на рынке одна из самых низких ставок ипотечного кредитования (13% годовых). Во многих банках уже обновляют продуктовую линейку по ипотеке. Это означает, что в банковском секторе возрождаются такие услуги, как  новые ипотечные кредиты и их рефинансирование. Цены на недвижимость более или менее стабилизировались. Так, в 2010 году не замечались резкие скачки цен, что способствовало росту покупке квартир. Если в 2009 году программы банков по ипотечному кредитованию были приостановлены, то уже в начале 2010-го банки активно стали их запускать, и в этом же году в обзоре Национального Банка Республики Казахстан  отмечалось, что розничный рынок кредитования характеризуется сохранением роста спроса на ипотечные кредиты.

Таким образом, сегодня низкий спрос со стороны физических лиц на кредиты, в частности на ипотеку, банки объясняют низкой платёжеспособностью и одновременно влиянием сезонного фактора. По уже выданным кредитам в настоящее время банки проводят социально направленные мероприятия в поддержку клиентов, оказавшихся в сложной финансовой ситуации.

Большинство опрошенных банков второго уровня считает, что цены на недвижимость стабилизировались и в ближайшее время останутся неизменными. В то же время 24% банков ожидают небольшой поступательный рост цен на недвижимость в I квартале 2012 года. По мнению банков, сегодня объективные причины для значительного роста цен на недвижимость отсутствуют. Покупательская способность населения достаточно низкая, в итоге снижается финансовая привлекательность строительства. Кроме того, жёсткие условия получения ипотечных кредитов в банках (значительный первоначальный взнос, высокая кредитная ставка, тщательнейшее изучение платёжеспособности заёмщика) приводят к тому, что число выданных ипотечных кредитов в банках остаётся небольшим.

Сохраняется тенденция медленного восстановления ипотечного кредитования. Доля опрошенных банков, заявивших об увеличении спроса на ипотечные кредиты, составляет 33%. Рост спроса со стороны населения на ипотечные займы сохраняется на низком уровне, что объясняется всё ещё жёсткими требованиями большинства банков к первоначальному взносу по займу и высокими процентными ставками. При этом наблюдается некоторое смягчение других условий по ипотечным кредитам. Относительно спроса на кредитные ресурсы со стороны клиентов — 37% банков прогнозируют рост спроса по ипотечному кредитованию.

В I квартале 2012 года ожидается дальнейший рост конкуренции в банковском секторе, который приведёт к снижению ставок, увеличению сроков и сумм предлагаемых ипотечных кредитов. Банки продолжат работу по сокращению сроков рассмотрения кредитных заявок, предоставлению возможности погашения кредита по индивидуальному графику и льготным условиям для клиентов с положительной кредитной историей.

В I квартале 2012 года в сегменте ипотечного кредитования преобладающая часть банков (87%) прогнозирует оставить кредитную политику без изменения и всего 10% банков говорят о некотором смягчении кредитной политики. Доля проблемных займов в кредитном портфеле банков всё ещё остаётся на высоком уровне. В настоящее время банками проводятся социально направленные мероприятия в поддержку клиентов, оказавшихся в сложной финансовой ситуации. Заёмщики имеют возможность воспользоваться следующими способами реструктуризации займа: увеличение срока кредитования, временное уменьшение размера ежемесячного платежа, предоставление отсрочки по оплате кредита, снижение ставки вознаграждения по займу, распределение сумм задолженности на будущие периоды и непредъявление к уплате штрафных санкций и пени. Следует отметить, что любая из вышеназванных схем применяется для каждого заёмщика индивидуально. Кроме того, некоторые банки недавно начали рассматривать заявления клиентов о снижении процентных ставок по кредитам. С конца прошлого года некоторыми банками в рамках реструктуризации проводятся специальные акции, предусматривающие возможность погасить все просроченные платежи по кредиту без пени на день оплаты или без пени распределить все просроченные платежи по кредиту на будущие периоды. Результатом данных мероприятий является досрочное погашение сумм ипотечного займа.

Важным и перспективным направлением и подходом к созданию эффективного механизма жилищного финансирования являются строительные сбережения, который в Казахстане реализовывается с 2000 года по германской системе. Данная система приемлема для всех слоев общества, в том числе и малоимущим. Она состоит из двух периодов: период накопления и период кредитования.

В Казахстане один единственный АО «Жилстройсбербанк Казахстана» занимается строительными сбережениями. В пост кризисный период работа данного банка более актуализировалась: это единственный банк, в котором независимо от кризиса растут как выданные кредиты так и число вкладчиков. Данный банк также является единственным проводником реализации ипотечных кредитов по государственной программе.

Таким образом, у нас на практике используются как «быстрые, но дорогие» программы ипотечного кредитования, так и «медленные, но «дешевые» программы. Выбор остается за заемщиком. У каждого из них есть свои положительные и отрицательные стороны.

Но вместе с тем, имеются вопросы правового характера, в том числе и частые изменения в законодательстве, которые необходимо решить для развития как ипотечного кредитования, так и экономики страны в целом.

 

Список использованных источников

 

  1. Кусаинов Сагындык. "Правда и мифы ипотеки, или Особенности развития казахстанского ипотечного кредитования” - Газета.кз , 24.10.2003 г.

  2. Марченко Григорий. “Казахстанская ипотека: год спустя” - Банковское дело в Москве", август 2002 г.

     3.   Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования, Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002

     4.   Марченко Григорий. “Казахстан на пороге запуска ипотечного рынка” - Банковское дело в Москве”, N7(79), 2001 г.

 

Финансы, денежный оборот и кредит

 

Жумадилов Амир Жаксыбаевич, магистрант

Казахский Агротехнический

                                         Университет им.С. Сейфуллина

 

СТАНОВЛЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

 

Влияние финансового кризиса на банковскую систему оставил свой след и в ипотечном кредитовании: банки второго уровня приостановили выдачу кредитов вообще, в том числе и ипотечных. В посткризисный период хотя банки начали выдавать ссуды, задолженность по ипотечным кредитам имеют тенденцию к повышению: около половины всех выданных ипотечных кредитов не возвращаются или возвращаются несвоевременно из-за снижения платежеспособности заемщиков, а также стоимости закладываемого жилья.

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств на приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом недвижимого имущества. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивая выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики. Представлены две модели ипотечного кредитования:

1) европейская

Предусматривает   в   большей   степени   поддержку   банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные организации. [4, c. 11]

2) американская

Предусматривает формирование при государственном участии институтов, гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. За последние 35 лет его доля удвоилась (в 1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%). [4, c. 11]

Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой системы финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на строительство и покупку домов, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеку), предоставляли ссудосберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения оказывали полной спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а также были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным инвестициями. Тем самым развивался  процесс продажи ипотечных кредитов. Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные для этой цели институты (агентства) - Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА), Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй, Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного рынка. [3, c.27]

Агентства приобрели индивидуальные кредиты на средства, полученные по государственной кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного заемщика. Таким образом, агентства выступили в роли посредника между получателем ипотечного кредита, организатором ипотеки (банком) и инвестором.

Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций организации кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:

·  организаторов ипотечных кредитов;

·  инвесторов;

·  посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;

·  посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.

Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций, так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты выполняют те или иные функции.

Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные кредиты. Фанни Мэй, Джинни Мэй и Фредди Мак являются инвесторами и гарантами на вторичном рынке ипотек в США. Они, как правило, не предоставляют кредитов заемщикам напрямую. Ипотеки оформляются на первичном рынке такими финансовыми институтами, как коммерческие банки, компании по ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие жилье. Первичные кредиторы затем продают ипотеки инвесторам на вторичном рынке ипотек и используют полученные средства для предоставления новых жилищных кредитов, тем самым постоянно пополняя свои фонды займов. Инвесторами на вторичном рынке являются Фанни Мэй, Фредди Мак, пенсионные фонды, страховые компании и другие финансовые организации. В свою очередь, в обмен на ипотеки, полученные от первичных кредиторов, Фанни Мэй, Фредди Мак выпускают ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги являются ликвидными инвестиционными инструментами и распространяются через дилеров на рынке ценных бумаг. Кроме того, инвесторы на вторичном рынке ипотек гарантируют владельцам ипотечных ценных бумаг своевременные выплаты процентных ставок и погашение облигаций в независимости от платежеспособности первичных заемщика и заимодателя. Все три компании имеют общую задачу - привлечение средств на жилищные кредиты, особенно семьям с малым и средним достатком и бедные районы.

Фанни Мэй и Фредди Мак работают только на вторичном рынке и лишь с жилищными ипотеками, не превышающими 240 тысяч долларов США (сумма индексирована в соответствие с рыночной стоимостью недвижимости).  Они не осуществляют сделок по ипотекам с неудовлетворительной кредитной историей, с пропорцией задолженности к активам превышающей 80% и другими недостатками. Фанни Мэй и Фредди Мак скупают ипотеки у первичных заимодателей, комбинируют их и формируют крупные выпуски ипотечных ценных бумаг, высоко ликвидных облигаций с высоким рейтингом. Фредди Мак и Фании Мэй не являются государственными структурами и не субсидируются правительством. Важно отметить, что развитие обеих компаний, с их зарождения как государственных институтов до их сегодняшнего статуса частных компаний с общественной миссией, обуславливалось общим экономическим и социальным положением в стране. [2, c. 13]

В целях стимулирования жилищного строительства и облегчения условий получения ссуд под недвижимость данные кредиты могут быть застрахованы в ФЖА, уполномоченной страховать ипотеки под жилые дома.

В обеспечении стабильности жилищного ипотечного рынка участвует также Джинни Мэй, которая предоставляет гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных. Джинни Мэй выполняет роль "проводника". Другими словами, Джинни Мэй не скупает, не продает и не выпускает ипотечные ценные бумаги, а также не покупает ипотеки у первичных заимодателей. Джинни Мэй выступает гарантом ипотечных ценных бумаг, выпущенных частными компаниями, отвечающими кредитным требованиям и застрахованными ФЖА, Департаментом по делам ветеранов или Агентством Сельского Жилья. Гарантии Джинни Мэй полностью подкреплены правительством США. Это обстоятельство делает облигации,   гарантированные   Джинни   Мэй,   высоконадежными инвестиционными инструментами, что позволяет успешно привлекать средства на строительство жилья в сельской местности и бедных городских районах.

Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии.

Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для покупателей жилья. [3, c. 13]

Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов.  Основными  условиями  кредитования  являются  маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.